Condizioni particolari in una proposta d’acquisto, quelle che in gergo chiamiamo “le subordinazioni”
Oggi vediamo come preparare una proposta d’acquisto, che tuteli entrambe le parti, inserendo delle condizioni particolari a seconda delle necessità di uno dei contraenti.
LA PROPOSTA D’ACQUISTO, NEL MOMENTO IN CUI AL PROPONENTE VIENE NOTIFICATA L’ACCETTAZIONE DELLA PROPOSTA, DIVENTA UN CONTRATTO A TUTTI GLI EFFETTI E INIZIA A PRODURRE I SUOI EFFETTI TRA LE PARTI. PERTANTO PER CHI DESIDERA SAPERE QUANDO SI PUÒ CONSIDERARE CONCLUSA, CON LA CONSEGUENZA CHE IL VENDITORE PUÒ DIRE DI AVER VENDUTO IL PROPRIO IMMOBILE E L’ACQUIRENTE PUÒ AFFERMARE DI AVERLO ACQUISTATO, L’ESATTA RISPOSTA È LA SEGUENTE: SE IL PROPONENTE È VENUTO A CONOSCENZA (PER ISCRITTO) DELL’ACCETTAZIONE DELLA PROPOSTA DA PARTE DEL VENDITORE ENTRO IL TERMINE DI IRREVOCABILITÀ DELLA PROPOSTA, IL CONTRATTO È CONCLUSO.
Tuttavia in alcuni casi, il contratto concluso può essere sottoposto ad alcune condizioni particolari che “congelano” per alcuni motivi gli effetti dello stesso: vediamole nello specifico.
Innanzitutto dobbiamo operare una distinzione tra due categorie di accordi inseriti dalle parti:
1) LE CONDIZIONI SOSPENSIVE, MAGGIORMENTE UTILIZZATE
La condizione sospensiva è un evento futuro ed incerto, al verificarsi del quale iniziano a prodursi gli effetti di un negozio giuridico, ossia un contratto, o di una sua clausola. Questo tipo di condizione particolare viene inserita nella proposta di acquisto per sospenderne la validità, nei casi in cui il proponente abbia la necessità di sistemare alcune situazioni personali per poter formalizzare l’acquisto. Pertanto nel caso in cui un acquirente dovesse avere la necessità di risolvere alcune problematiche propedeutiche all’acquisto, ad esempio, la richiesta di un mutuo o la vendita di un immobile di proprietà, può comunque procedere all’acquisto evitando di perdere la casa che desidera acquistare. La dicitura da inserire nella clausola sospensiva, per tutelare anche il proprietario dell’immobile, deve riportare una data di scadenza della condizione inserita al fine di annullare definitivamente la validità del contratto sottoscritto nel caso in cui l’evento atteso non si realizzi nei termini indicati. Questo perché non possiamo tenere in sospeso all’infinito l’altro contraente.
Un esempio di dicitura tutelante per le parti può essere il seguente:
- “La validità della presente proposta è subordinata alla verifica dell’assenza di elementi ostativi alla vendita tramite visure ipotecarie a cura del notaio Dott. ….”
Questa frase deve tassativamente essere inserita in tutte le proposte d’acquisto in quanto congela gli effetti del contratto e, in caso di ipoteche o pignoramenti, annulla istantaneamente il contratto stipulato, permettendo all’aspirante acquirente di salvaguardare la propria caparra.
- “La validità della presente proposta è subordinata all’esito positivo di una richiesta di mutuo effettuata dal proponente presso un ente finanziatore scelto a cura dello stesso e congrua per l’acquisto dell’immobile oggetto della presente. Tale responso positivo dovrà essere ricevuto dal proponente ed essere reso noto al proprietario entro la data del ……, diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti e nulla sarà dovuto al proprietario dell’immobile (e all’agente immobiliare) a nessun titolo.”
In caso l’acquirente abbia la necessità di avere la certezza di ottenere un mutuo per l’acquisto, in quanto fondamentale per definire la compravendita, dovrà inserire una clausola sospensiva di questo tipo pertutelare la sua caparra. Infatti, stipulando un contratto con questa sospensione, il proponente potrà procedere alla sottoscrizione della proposta in totale serenità e nessuno potrà richiedere il versamento della caparra sino all’ottenimento della delibera del mutuo.
- “La validità della presente proposta è subordinata alla vendita di un immobile di proprietà del proponente sito in …… via …entro la data del ……. ., diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti e nulla sarà dovuto al proprietario dell’immobile (e all’agente immobiliare) a nessun titolo.”
Quest’ultima casistica, invece, prevede che il proprietario dell’immobile, che si accinge ad acquistare, non potrà incassare la caparra allegata alla proposta d’acquisto sino a che l’acquirente non abbia sottoscritto un contratto preliminare con un acquirente del proprio immobile.
2) LE CONDIZIONI RISOLUTIVE
La condizione risolutiva è un evento futuro ed incerto, al verificarsi del quale cessano gli effetti di un negozio giuridico, cioè un contratto, o di una sua clausola.
Nella maggior parte dei casi, nelle proposte tra privati, queste condizioni non vengono utilizzate in quanto sconosciute ai profani delle compravendite immobiliari, spesso ritardando il momento della conclusione dell’affare e magari perdendo delle opportunità di concretizzare un affare. Infatti, tali condizioni consentono alla parte, di solito il proponente, che ha alcune indecisioni circa la strada migliore da perseguire (acquisto o attesa ad esempio di ottenere la delibera della banca per il mutuo o di vendere il proprio immobile) legate a eventi futuri e incerti, che lo trattengono dalla decisione definitiva, di decidere di procedere con la proposta d’acquisto.
Fonte: https://www.guida-immobiliare.com/