Cos’è il Compromesso?

Il contratto preliminare o compromesso, non determina ancora il passaggio di proprietà della casa dal venditore all’acquirente, ma fa nascere per entrambe le parti l’obbligo di stipulare il contratto definitivo di fronte al notaio. Attenzione: se una delle parti, dopo aver sottoscritto il compromesso, non adempie al contratto, le conseguenze sono onerose in ogni caso: il compratore perde la caparra versata(acquirente inadempiente) o il venditore e costretto a ridarne il doppio della caparra ricevuta (venditore inadempiente).

Approfondiamo i seguenti argomenti:

1) SIAMO OBBLIGATI A FARE IL COMPROMESSO?
No, non è obbligatorio ma offre molti vantaggi alle due parti: consente all’acquirente di bloccare la casa; il venditore invece riceve, in occasione della stipula del preliminare, una consistente caparra che potrà trattenere nel caso in cui il compratore facesse marcia indietro nell’acquisto.
Il compromesso deve contenere una serie di indicazioni importanti:
Caratteristiche dell’immobile
Il prezzo
Il piano dei pagamenti, con le relative scadenze
La data di consegna dell’immobile

In ogni caso deve essere chiara la volontà delle parti di concludere l’affare. La stipula del preliminare può essere affidata allo stesso notaio che curerà la redazione dell’atto di vendita (rogito). Se però nella compravendita è intervenuto un mediatore, nella maggior parte dei casi sarà quest’ultimo a occuparsi della stesura del contratto. Se acquistate una casa in costruzione, il preliminare è sempre necessario e sarà lo stesso costruttore a redigerlo. E’ comunque possibile evitare di rivolgersi a terzi per il compromesso e affidarsi a un atto tra privati.

2) CONTENUTO DEL COMPROMESSO
Gli elementi contenuti all’interno del compromesso, atti a garantire un minimo di tutela ai contraenti sono:
Nome, cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale di entrambe le parti. Nel caso di società: ragione sociale, qualifica e poteri della persona che sottoscrive l’atto
Descrizione dell’immobile, con i dati risultanti della scheda catastale (partita, foglio, particella, subalterno, categoria, classe, numero di vani), confini, numero civico e, in allegato, la planimetria catastale (scala 1:200). Vanno sempre descritti tutti i vani, compresi solai, cantine, box. Se l’immobile è in costruzione o da costruire, occorreranno la descrizione delle opere e il riferimento al capitolato.
Prezzo e piano dei pagamenti
Data di consegna dell’immobile e di stipula del rogito, e indicazione delle eventuali penali per il ritardo
Dichiarazione del venditore che l’immobile rispetta le leggi e i regolamenti urbanistici vigenti, che non è gravato da servitù, diritti di terzi o privilegi per imposte, che tutte le spese condominiali sono state pagate.

Solitamente il preliminare non è un atto pubblico ma una scrittura privata, con valore soltanto tra le parti e non nei confronti di terzi, almeno che il compromesso venga trascritto nei Registri Immobiliari. Solitamente, per quanto riguarda i piani di pagamento, a compromesso viene versata dall’acquirente, a titolo di caparra confirmatoria, una somma pari al 10% del prezzo totale dell’immobile. Le parti però possono accordarsi, in base alle loro esigenze, a chiedere o offrire somme inferiori o superiori.